组屋与房产可负担能力计算器（新加坡）

估算你能负担的房价、所需首付与每月供款，并检视 LTV、MSR 与 TDSR 限制。

你需要准备的资料

• 家庭收入与现有债务
• 房产类型（组屋／EC／私宅）
• 贷款类型（组屋或银行）
• 可用公积金与现金
• 贷款年限与利率

计算原理

组屋贷款最高 75% LTV、利率 2.6% p.a. MSR 将组屋与发展商 EC 的月供限制在月入的 30%；银行贷款另受 TDSR 55%（所有债务合计）约束。

这三项限制从不同角度约束购房预算。贷款与价值比率（LTV）决定贷款额占房价的上限：无论是组屋贷款还是首笔银行房贷，目前上限都是 75%，也就是说至少 25% 的房价须以首付支付。银行贷款的首付中至少 5% 须用现金，其余部分可动用公积金普通户头；组屋贷款的首付则视普通户头余额而定，可较大比例使用公积金。

偿还比率（MSR）只适用于组屋以及向发展商购买的执行共管公寓（EC）：每月房贷供款不得超过家庭月总收入的 30%。总偿债比率（TDSR）则适用于所有房产贷款——它把房贷加上车贷、学贷、信用卡分期等全部债务的月供，限制在月入的 55% 以内。买私宅的人不受 MSR 约束，但仍须通过 TDSR。

很多人不知道的是：银行在评估你能借多少时，并非用实际执行利率，而是用不低于 4% 的压力测试利率来计算月供；建屋局评估组屋贷款额时，也以 3% 与「普通户头利率 + 0.1%」两者中较高者作为评估利率。这就是为什么计算器算出的可贷额，通常会比直接按 2.6% 倒推出来的数字保守——审批标准本来就留了缓冲。

组屋贷款与银行贷款对比

适用的新加坡规则

逐步示例：月入 $6,000 的家庭买 $500,000 转售组屋

以下用一个纯示意的例子，把整条计算链走一遍（组屋贷款情形）：

1. MSR 上限：$6,000 × 30% = $1,800/月，这是组屋房贷月供的顶限。
2. TDSR 上限：$6,000 × 55% = $3,300/月，再扣除车贷、学贷等现有债务的月供，剩下的才是房贷可用的空间。两个比率中较严的那个说了算。
3. LTV 上限：$500,000 × 75% = 最高贷款 $375,000；首付至少 $125,000（组屋贷款可视普通户头余额较大比例用公积金支付）。
4. 评估利率检验：建屋局会按 3% 下限（取 3% 与「普通户头利率 + 0.1%」孰高）计算 $375,000 的月供是否落在 $1,800 之内——若超出，实际获批贷款额会低于 75%。
5. 买方印花税（BSD）逐级计算：见下表，合计 $9,600，须另行准备，不能算进房价。

常见误区与温馨提示

• 以为 75% LTV 一定借得到。LTV 只是上限之一；实际贷款额还要同时通过 MSR／TDSR 与评估利率下限的检验，最终以较低者为准。
• 漏算印花税与杂费。很多人把预算全押在房价上，忽略了 BSD 须另备现金或公积金；若是第二套住宅，新加坡公民还须缴 20% 的额外买方印花税（第三套起 30%）。
• 把月供顶格当作舒适水平。30% 或 55% 是监管上限，不是建议的支出水平；地契杂费、管理费、水电与装修都在比率之外。
• 忽略公积金的机会成本。动用普通户头付首付与月供，意味着放弃该笔存款原本 2.5% p.a. 的公积金利息。
• 短期转售的卖方印花税。2025 年 7 月 4 日或之后购入的住宅，四年内转售须按 16%／12%／8%／4% 逐年递减缴付卖方印花税（以售价与市价孰高计算）。

计算器如何帮到你

本页描述的正是免费计算器背后的运算逻辑：输入家庭收入、现有债务、房产与贷款类型后，计算器会同时套用 LTV、MSR、TDSR 与相应的评估利率下限，估算可负担房价、首付的现金／公积金拆分与每月供款，并可切换组屋贷款与银行贷款作对比。所有结果均为教育性示意估算，实际获批金额以贷款机构的评估为准。

重要假设与未涵盖之处

• MSR 适用于组屋及向发展商购买的 EC
• TDSR 评估采用中期利率下限
• 印花税、律师费与装修费另计

未完整建模的情形:

• 银行各自的信用评估
• 浮动／重新评估收入的详细折算
• 转售组屋 COV 的议价（超出输入范围）

官方来源与核查

• HDB — Housing Loan from HDB
• MAS — MSR and TDSR rules
• MAS — Total Debt Servicing Ratio for property loans
• IRAS — Buyer's Stamp Duty (BSD)

以上为相关官方页面的直接链接。规则与费率可能变动；最后核查：2026年7月21日。请始终以官方来源为准。

常见问题

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